Gutachter Academy – Check (Simulation)

PRAXIS-WERKZEUGKASTEN • Gutachter Academy - Check (Simulation) -

Bodenwert–

Ertragswert–

Sachwert–

Abweichung Sach − Ertrag–

Garage

Ergebnis–

Modul-Werkzeug • ImmoWertV 2021

Bodenwert, GFZ-Anpassung & Miteigentumsanteil

Ermittelt den bodenrichtwertzonen-spezifischen Grundstückswert. Passt Abweichungen der baulichen Ausnutzung (WGFZ) über Umrechnungskoeffizienten an und ermittelt den fiktiven Bodenwertanteil für Eigentumswohnungen. *Hinweis zum Umrechnungskoeffizient: Der Rechner ermittelt im grauen Feld automatisch eine grobe rechnerische Näherung (keine amtliche Umrechnungstabelle). Maßgeblich sind die Umrechnungskoeffizienten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses. Dafür ist das rote Eingabefeld gedacht: „Abweichender lokaler Faktor (falls vom Gutachterausschuss vorgegeben bitte hier eintragen)“.

Gelbe Felder: Basisdaten laut Grundbuch & BORIS

Rote Felder: Überschreiben der WGFZ-Koeffizienten-Automatik

Graue Felder: Automatische Berechnung

📐 Eingabemaske Bodenwert & GFZ Nur Bildschirmansicht

1. Bodenrichtwert (BRW) laut BORIS:Unangepasster Wert in €/m²

2. Grundstücksfläche (Bewertungsobjekt):Gesamtfläche laut Grundbuch in m²

3. Lageanpassung (individuell):Entscheidungsspielraum des Gutachters in % (z. B. -5 für Lärm)

Zwischenwert: Bodenwert nach LageErrechnet: BRW inkl. prozentualem Zu-/Abschlag

4. WGFZ des Richtwertgrundstücks:Vorgabe aus der Bodenrichtwertkarte (z. B. 1,0)

5. Wertrelevante Geschossfläche (Objekt):in m² nach Definition des Gutachterausschusses / BauNVO (nicht die BGF nach DIN 277)

Zwischenwert: WGFZ BewertungsobjektErrechnet: Geschossfläche / Grundstücksfläche

6. GFZ-Umrechnungskoeffizient (Näherung):Grobe Näherung zur Plausibilisierung (keine amtliche Tabelle)

7. Lokaler Faktor (Gutachterausschuss):Überschreibt die Automatik (z. B. 1,12)

8. Optional: Miteigentumsanteil (MEA):z. B. 120 für (120 / 1000). Bei EFH = 1000 eintragen.

📊 Ergebnis-Übersicht (Orientierung)

Angepasster Bodenwert / m²

0,00 €/m²

Lageangepasster BRW × Umrechnungskoeffizient

Bodenwert Gesamtgrundstück

0 €

Volle Grundstücksfläche

Anteiliger Bodenwert (MEA)

0 €

Fiktiver Anteil (z. B. für ETW-Ertragswert)

🖨️ Hinweis: Diese Online-Ansicht dient der schnellen Plausibilitätsprüfung. Druck- und PDF-Funktionen sind in der Excel-Vorlage freigeschaltet.

Modul-Werkzeug • ImmoWertV 2021 / NHK 2010

Sachwertverfahren

Transparente Wertermittlung durch Herstellungswert (NHK 2010 × BPI), lineare Alterswertminderung und Marktanpassung. Die pauschale Anpassung für bauliche Außenanlagen (z.B. Versorgungsleitungen, Pflasterung) greift exakt auf den alterswertgeminderten Gebäudeherstellungswert zu.

Gelbe Felder: Manuelle Eingabedaten

Graue Felder: Automatische Berechnung

📐 Eingabemaske Sachwert

1. Brutto-Grundfläche (BGF):Gesamtfläche in m²

2. NHK 2010 inkl. Baunebenkosten:Angepasster Wert nach Standardstufe in €/m²

3. Baupreisindex-Faktor am Stichtag:z. B. 1,700 für Index 170,0 (Basis 2010)

3a. Regionalfaktor (optional):Nur wenn vom Gutachterausschuss angegeben; 1,00 = keine Wirkung

Gebäudeherstellungswert:BGF × NHK × Baupreisindex × Regionalfaktor

4. Gesamtnutzungsdauer (GND):In Jahren (gem. ImmoWertV)

5. Restnutzungsdauer (RND):In Jahren (ggf. modernisiert)

Alterswertminderung (linear):Automatisch in % errechnet

Gebäudesachwert (alterswertgemindert):Herstellungswert abzgl. Abschreibung

6. Bauliche Außenanlagen / Leitungen:Pauschalansatz i.d.R. zwischen 3 % und 8 %

Zuschlag Außenanlagen:Wert wird dem Gebäudesachwert zugeschlagen

7. Bodenwert (Substanz):Gesamter Bodenwert in €

Vorläufiger Sachwert:Gebäudewert (inkl. Anlagen) + Bodenwert

8. Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor):z. B. 1,045 für 4,5 % Marktaufschlag

9. Besondere Merkmale (boG in €):Pauschaler Saldo für Übermaß, Schäden etc. (+/-)

📊 Bewertungsergebnis

Vorläufiger Sachwert

0 €

Ohne Marktanpassung und boG

Marktangepasster Sachwert

0 €

Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor

Sachwert nach boG (Orientierung)

0 €

≈ 0 €/m² BGF

Marktangepasster Sachwert +/- boG; kein Verkehrswert im Sinne eines Gutachtens

🖨️ Hinweis: Die detaillierte Ableitung der boG (Einbauküchen, Bauschäden etc.) ist im Einzelfall gesondert vorzunehmen.

Modul-Werkzeug • ImmoWertV 2021

Ertragswertverfahren (Eigentumswohnung)

Transparente Ermittlung des Ertragswerts. Berechnet zunächst die Gesamtwohnfläche und den Jahresrohertrag (Soll-Miete / Netto kalt). Die Bewirtschaftungskosten werden detailliert abgeleitet, um den Gebäudeertragswertanteil zu kapitalisieren.

Gelbe Felder: Manuelle Eingabedaten

Graue Felder: Automatische Berechnung

📐 Eingabemaske Ertragswert

1. Wohnflächen-Aufstellung:Zimmer addieren. Balkon bitte nur mit der anrechenbaren Fläche eintragen (i. d. R. 25 %, höchstens 50 % der Grundfläche)

Schlafz.

Wohnz.

Flur

Küche

Bad

Balkon (anger.)

Zwischensumme Wohnfläche:

2. Soll-Miete / Netto kalt (marktüblich):Ansatz in € / m² / Monat

Jahresrohertrag p.a.:Gesamtwohnfläche × Soll-Miete × 12

3. Bewirtschaftungskosten:Aufschlüsselung gemäß ImmoWertV

Verwaltung (€ p.a.):

Instandh. (€/m² p.a.):

Mietausfallw. (%):

Summe Bewirtschaftungskosten:

Reinertrag der Anlage p.a.:Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten

4. Bodenwert (Anteilig MEA in €):Bodenwert auf die ETW umgerechnet

5. Liegenschaftszinssatz (%):

Bodenwertverzinsung p.a.:Bodenwert × Liegenschaftszinssatz

Gebäudeertragswertanteil p.a.:Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung

6. Restnutzungsdauer (Jahre):

Barwertfaktor (Vervielfältiger):Finanzmathematisch ermittelt

7. Besondere Merkmale (boG in €):z.B. Instandhaltungsstau (als Minus eingeben)

📊 Bewertungsergebnis

Gebäudeertragswert

0 €

Gebäudeertragswertanteil × Vervielfältiger

Vorläufiger Ertragswert

0 €

Inklusive addiertem Bodenwert

Ertragswert nach boG (Orientierung)

0 €

≈ 0 €/m² Wohnfläche

Nach Anpassung der boG; kein Verkehrswert im Sinne eines Gutachtens

🖨️ Hinweis: Die komplexeren Verrechnungen bei sehr kurzen Restnutzungsdauern entnehmen Sie der originalen Excel-Vollversion.

Modul-Werkzeug • ImmoWertV 2021

Ertragswertverfahren (Garage / Stellplatz)

Transparente Ermittlung des Ertragswerts für Garagen und Stellplätze. Berechnet den Jahresrohertrag auf Basis der Monatsmiete und Anzahl. Bewirtschaftungskosten werden typischerweise als Pauschalen pro Stellplatz angesetzt.

Gelbe Felder: Manuelle Eingabedaten

Graue Felder: Automatische Berechnung

📐 Eingabemaske Ertragswert Garage

1. Basisdaten Garage(n):Anzahl und monatlicher Mietansatz

Anzahl

Miete (€/Monat)

Jahresrohertrag p.a.:Anzahl × Miete × 12

2. Bewirtschaftungskosten:Pauschalen pro Garage / Stellplatz (ImmoWertV)

Verwaltung (€/Stk. p.a.):

Instandh. (€/Stk. p.a.):

Mietausfallw. (%):

Summe Bewirtschaftungskosten:

Reinertrag der Anlage p.a.:Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten

3. Bodenwert (Anteilig / Gesamt in €):Bodenwert auf die Garage(n) umgerechnet

4. Liegenschaftszinssatz (%):Für Garagen oft höher (ca. 5%)

Bodenwertverzinsung p.a.:Bodenwert × Liegenschaftszinssatz

Gebäudeertragswertanteil p.a.:Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung

5. Restnutzungsdauer (Jahre):Üblich: 30 oder 50 Jahre

Barwertfaktor (Vervielfältiger):Finanzmathematisch ermittelt

6. Besondere Merkmale (boG in €):z.B. Instandhaltungsstau (als Minus eingeben)

📊 Bewertungsergebnis

Gebäudeertragswert

0 €

Gebäudeertragswertanteil × Vervielfältiger

Vorläufiger Ertragswert

0 €

Inklusive addiertem Bodenwert

Ertragswert (Marktwert)

0 €

Nach Anpassung der boG

🖨️ Hinweis: Die komplexeren Verrechnungen bei sehr kurzen Restnutzungsdauern entnehmen Sie der originalen Excel-Vollversion.

Auswertung • Alle Bereiche

Der Titel ist frei änderbar. Die Werte der Bereiche 1–4 werden automatisch übernommen. Wohnrecht und sonstige Zu-/Abschläge tragen Sie hier von Hand ein.

Objekt / Adresse

Aktenzeichen / Auftrag

Wertermittlungsstichtag

Bearbeiter

Gelbe Felder: Manuelle Eingabedaten

Graue Felder: Automatische Berechnung

📊 Teilwerte aus den Bereichen 1–4

Bereich	Kennzahl	Wert
1 Bodenwert	Bodenwert Gesamtgrundstück	–
1 Bodenwert	Anteiliger Bodenwert (MEA)	–
2 Sachwert	Sachwert nach boG	–
3 Ertragswert ETW	Ertragswert nach boG	–
4 Garage / Stellplatz	Ertragswert nach boG	–

Der Bodenwert ist hier nur zur Information; er ist bereits in Sachwert und Ertragswert enthalten.

⚙ Auswertung festlegen

Wertansatz aus:Ertragswert, Sachwert oder gewichtetes Mittel

Gewicht Ertragswert (%):Rest = Sachwert (nur bei Mittel)

Wohnrecht (€, Abzug):Kapitalwert von Hand eintragen, positiver Betrag (z. B. aus Ihrer Wohnrecht-Berechnung)

Hinweis Wohnrecht:Freitext (Berechtigte, Rechtsgrundlage, Verfahren)

Sonstige Zu-/Abschläge (€):Mit Vorzeichen: Abschlag = Minus

Hinweis sonstige:Freitext

🧮 Rechenweg

Wertansatz	–
+ Garage / Stellplatz	–
= Zwischenwert	–
– Wohnrecht	–
± sonstige Zu-/Abschläge	–
= Orientierungswert	–

–

📊 Ergebnis (Orientierung)

Orientierungswert

0 €

Kein Verkehrswert im Sinne eines Gutachtens

Die Werte stammen aus Ihren Eingaben und den Marktdaten, die Sie in den Bereichen 1–4 eintragen.

📝 Bemerkungen / Begründung

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